ESTO ES UNA BASURA: Campbell Ferguson recopila datos para predecir las tendencias del mercado para 2020 en España y más allá

El mercado en general es alarmante, con tantos problemas nacionales e internacionales que pueden afectar tanto a compradores como a vendedores.

• Gobierno: España tiene ahora un gobierno de izquierda que antes se oponía a la libre circulación del mercado inmobiliario, y parece que volverá a suceder.
En Andalucía, Murcia y Valencia, donde los Huntas de derecha han sido elegidos en oposición al gobierno de Madrid, es cada vez más difícil. Esto puede endurecer las políticas futuras, pero, a partir de experiencias anteriores, aún podemos observar una reducción en la inversión nacional.

• Conflicto global: el aumento de las tensiones entre Irán y otros países de Oriente Medio, respaldados por Estados Unidos, junto con la continua militancia de Corea del Norte, están socavando la confianza en la economía mundial, el petróleo y los mercados financieros. Aunque lejos de España, afectan el momento de las decisiones que toman los compradores potenciales.

• Economía mundial: ya está luchando debido a las sanciones comerciales entre Estados Unidos y otras economías importantes como China y la UE.
– Las tasas de interés son tan bajas que, aunque hacen que las hipotecas sean muy atractivas, las economías nacionales y regionales tienen menos oportunidades para mitigar los efectos de la recesión económica mundial o estimular el crecimiento de la economía.
– Existe una creciente preocupación de que el patrón actual de crecimiento económico y endeudamiento haya avanzado mucho, y que se necesiten cambios radicales para explicar el agotamiento de las materias primas del mundo y la crisis climática.
– Nuevamente, todas estas cuestiones afectan las decisiones de los compradores, así como las condiciones, disponibilidad y tipos de cambio de las garantías y otras financiaciones bancarias.

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• Brexit: “Sin acuerdo” sigue siendo una perspectiva. Aunque fue retirado de la mesa, volvió a la mora por la necesidad de contar con los fundamentos de un acuerdo interino pendiente de ratificación por parte del Consejo Europeo el 18 y 19 de junio. El período del acuerdo interino finaliza el 31 de diciembre de 2020, y sin acuerdos la única alternativa parece ser “No Deal”
– Además, la intervención del gobierno británico con “promesas” de inmigración previamente anunciadas para ciudadanos de la UE que ya están en Reino Unido o deberían llegar este año, suma incertidumbre sobre cómo jugará España con él, sobre todo porque las autoridades españolas siempre han afirmado. que sus reglas se reflejarían en Gran Bretaña.
– Si bien los derechos existentes a la residencia, la salud y el trabajo parecen estar garantizados, un cambio en la tributación de la UE a un nacional de un tercer país puede tener un impacto significativo en los ingresos netos, con los ingresos por alquiler gravados al 24% de los ingresos brutos, y no el 19% de los ingresos netos (después de los gastos) como ahora.

• Crisis climática: Nerón toca el violín mientras Roma está en llamas. Como se señala en la historia, “Empero” no solo tocaba música mientras su pueblo sufría, sino que era un líder ineficaz en tiempos de crisis. Desafortunadamente, hay muchos gobiernos de Nero en el mundo (Estados Unidos, Brasil, Australia, India, China) que niegan o están demasiado concentrados en sus propios problemas internos para tomar las medidas necesarias. Esto se ha dejado a las acciones de los ciudadanos individuales del mundo, pero inevitablemente conducirá a un aumento de la migración y los conflictos internos.
– El año pasado se registró la primera caída de visitas a España desde 2012, en parte debido a la preocupación colectiva por nuestra huella de carbono. Los veranos más cálidos en el norte de Europa hacen que los beneficios de los viajes por el Mediterráneo sean menos racionales y la competencia de otros países también.

En España, se prevé que el cambio climático conducirá a:
? Menos precipitaciones: 2019 ha sido el año más seco en la provincia de Málaga desde que comenzaron las grabaciones, los cuerpos de agua están en su nivel más bajo en los últimos años y el 40% del agua potable de Marbella proviene de la desalinización. Todavía tenemos lluvias de primavera, y que sean muchas.
? Nuevas tormentas y aguaceros repentinos, que provocan inundaciones superficiales que se precipitan por tierra hacia el mar, penetran poco en los acuíferos de los que dependen nuestros pozos de agua.
? El aumento del nivel del mar y las marejadas ciclónicas aumentarán los daños en las zonas costeras e inundarán el río cuando las lluvias torrenciales se encuentren con las olas de tormenta que se elevan desde el mar.
? En el lado útil, habrá más horas solares de turismo, y la energía libre de carbono provendrá tanto de la energía eólica como de la solar.

Inundaciones
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• Buenas noticias: como resultado de la emisión de todas las licencias de desarrollo, la situación financiera de algunos municipios ha cambiado. Estepona, a juzgar por la construcción de obras públicas, utiliza este dinero para mejorar las instalaciones deportivas y de salud, incluso para compartir el costo de un nuevo hospital con la autoridad regional de salud. Sin embargo, la construcción de un nuevo ayuntamiento pintoresco es cuestionable, dado que los pastos costeros, la contaminación (fosas sépticas), las carreteras y las carreteras de circunvalación requieren una atención urgente.

• Incrementar los incentivos: los financieros y los desarrolladores están respondiendo a la reducción de las visitas de inspección aumentando las comisiones a los agentes, bajando los precios y ofreciendo incentivos a los compradores. Otros ponen las cosas en espera hasta que el mercado se aclare.
– Como se mencionó en columnas anteriores, las estadísticas del mercado español pueden estar distorsionadas por un repunte de compras “fuera de plan”. Están garantizadas por contratos privados que no están notarizados, por lo que aparecerán en el registro solo después de procesar los documentos y el comprador que tiene las llaves. Entonces, si en los próximos meses parece haber un “rebote”, es inexacto. Los números reales muestran que el número de compradores está disminuyendo.

• Terminaciones: las encuestas de España a menudo instruyen a las personas para que realicen inspecciones / inspecciones de edificios nuevos. Si bien los desarrolladores realizan sus propias inspecciones antes de aceptar un edificio de un contratista, probablemente las realizó un agente de bienes raíces que busca atraer ventas y exigir una comisión. Nos encontramos con muchas propiedades en las que el nivel de rendimiento estaba lejos de ser aceptable, quizás debido a la prisa de la construcción.
Cambios legales que pueden afectar el valor de la propiedad
(Hacemos hincapié en que no somos abogados y solo podemos comentar hasta donde sabemos).

• Regulaciones de vivienda: como se mencionó anteriormente, los gobiernos locales y nacionales adoptan reglas que afectan la forma de desarrollo (por ejemplo, requieren que un porcentaje del desarrollo se asigne a VPO “Vivienda Vivienda”), y exigen licencias de alquiler de temporada a la administración es como un hotel. Dado el sesgo izquierdista de la reciente participación del gobierno, probablemente seguirán existiendo intentos de crear un mercado “justo” para los inquilinos. La experiencia pasada ha demostrado que la mayoría de estos tipos de medidas simplemente distorsionan el mercado con beneficios a corto plazo para los inquilinos, pero a mediano plazo reducen su asequibilidad.

• Hipotecas: los bancos españoles pueden estar menos dispuestos a otorgar préstamos a compradores extranjeros debido a una nueva ley que les obliga a cobrar hipotecas en la moneda nacional del comprador si el tipo de cambio ha caído significativamente frente al euro. El Reino Unido es uno de los nueve países de la UE afectados junto con Bulgaria, Croacia, República Checa, Dinamarca, Hungría, Polonia, Rumanía y Suecia.

• Regulación de la propiedad: Uno de los primeros actos de la nueva junta en Andalucía fue un cambio en las regulaciones locales que permitía a los propietarios construidos en terrenos ilegales “regularlos”, sin legalizarlos oficialmente, pero sin tomar ninguna medida si cumplían con la construcción. códigos. Sin embargo, esta decisión ha sido apelada ante el Tribunal Supremo de España por el propio gobierno nacional y los ecologistas que creen que fomentará el desarrollo ilegal en el futuro.

En el próximo número, Campbell Ferguson examina las tendencias inmobiliarias locales

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